近年來(lái),得益于城市化進(jìn)程快速推進(jìn)與居民消費升級等積極因素,住房租賃市場(chǎng)進(jìn)入前所未有的發(fā)展階段。2015年以來(lái),中央、地方相繼出臺一系列政策、意見(jiàn)支持租賃市場(chǎng)發(fā)展,各類(lèi)市場(chǎng)競爭主體競相參與中國長(cháng)租公寓,誕生出一批具有中國特點(diǎn)的長(cháng)租公寓品牌。引導長(cháng)租公寓市場(chǎng)健康可持續發(fā)展既是我國住房制度改革的重要一環(huán),更是落實(shí)黨中央“房住不炒、租購并舉”的關(guān)鍵舉措。
與美國、日本等較為成熟的長(cháng)租公寓市場(chǎng)比較后發(fā)現,目前中國長(cháng)租行業(yè)發(fā)展仍處在起步階段,這集中表現為:市場(chǎng)規模有巨大開(kāi)發(fā)空間、法律法規有待更加完善,承租人權益保障舉措需更加豐富等。
但值得關(guān)注的是,中國長(cháng)租行業(yè)與互聯(lián)網(wǎng)、新科技的結合程度更高,目前已呈現找房智慧化、租住智能化趨勢。以找房方式為例,美、日目前仍以網(wǎng)站找房為主,而在中國租房人群聚集的城市,找房方式已從網(wǎng)站找房階段進(jìn)入到移動(dòng)找房(APP)階段,且正向智慧找房階段過(guò)渡。此外,中國長(cháng)租行業(yè)的生活配套服務(wù)也更為完善。
1、中外租賃行業(yè)發(fā)展狀況對比
根據美國人口普查局、美國房地產(chǎn)數據庫Zillow、日本國統計局、鏈家研究院等機構的數據顯示:從租房人口比率來(lái)看,美國租房人口比率約為36%,日本租房人口比率約為35%,中國目前租房人口比率約為11%。
從長(cháng)租房屋占總房屋的比例來(lái)看,2017年美國約為38%,日本約為40%,中國為18%。
從租賃行業(yè)市場(chǎng)規模來(lái)看,2018年美國租戶(hù)數達到4320萬(wàn)戶(hù),約1.12億人,總花費5040億美元,租金中位數為1475美元/月/套。2018年中國租戶(hù)數為7342萬(wàn)戶(hù),達2億人,其中2000元/月及以下價(jià)格段需求總占比接近80%。日本租戶(hù)數為1850萬(wàn)戶(hù),月租金平均約3255元/套/月。
從租房觀(guān)念來(lái)看,在美國,一方面近年來(lái)房?jì)r(jià)水平持續升高,另一方面,因租住同權、社會(huì )保障體系完善等因素,美國已經(jīng)進(jìn)入了主動(dòng)租賃時(shí)代,租房人員呈現出“高學(xué)歷、高收入、快增長(cháng)”的特點(diǎn),本科及以上學(xué)歷的租賃者比例突破了50%,充分享受高品質(zhì)房屋租賃帶來(lái)的舒適生活已成為這類(lèi)人群的最大訴求。
在日本,政府通過(guò)頒布對土地、房租限價(jià)的統制令,以低廉的租金吸引居民選擇租房,這保證了日本長(cháng)租市場(chǎng)的可持續性。同時(shí),一些有房一族也加入租賃行列,為了追求更好的居住體驗,他們將名下較為老舊、出行不便的房屋閑置或出租,選擇靈活性更高的租房保證居住品質(zhì)。
在中國,《中國青年租住生活藍皮書(shū)》顯示,超過(guò)五成的“95后”對持有房屋的觀(guān)念已經(jīng)發(fā)生改變。一方面是受購房壓力所限,另一方面是住房租賃市場(chǎng)制度不斷完善、租住環(huán)境及租住品質(zhì)不斷提高。此外,越來(lái)越多的年輕租住群體也在接受“不房而婚”的“租住生活”理念。
從房屋托管占比來(lái)看,在美國租賃房屋中,約有22%的房東將房屋交給托管公司進(jìn)行管理。在日本,約有80%的房東將自家房產(chǎn)交由不同程度的房屋管理公司統一管理。在中國,這一數字約為5%。
從找房方式上來(lái)看,美國租房人群通過(guò)中介網(wǎng)站、論壇、報紙、社區廣告等渠道獲取房源信息,美國家庭合住也是一種較為常見(jiàn)的租住方式。日本主要通過(guò)線(xiàn)下中介門(mén)店咨詢(xún)帶看方式(同一房源或在多個(gè)門(mén)店展示),網(wǎng)站、論壇輔助獲取房源信息。在中國,租房人群較為集中的一線(xiàn)城市,移動(dòng)找房(APP)、智慧看房(VR全景、通勤房源推薦)已經(jīng)成為主流方式。
從服務(wù)體驗上來(lái)看,在美國,對于長(cháng)租房源,專(zhuān)業(yè)房產(chǎn)管理公司會(huì )根據用戶(hù)需求,提供保潔、維修及其它租住相關(guān)咨詢(xún)服務(wù),服務(wù)價(jià)格相對較高,以燈泡維修為例,均價(jià)在30美元左右。
日本的中介服務(wù)管理公司會(huì )提供租前保潔服務(wù),及每年兩次公共區域防火設備檢查和下水道檢查服務(wù)。租客關(guān)于搬家,租住期間的維修、保潔需求,由中介或第三方機構提供付費服務(wù)。
在中國長(cháng)租市場(chǎng),租住服務(wù)管理公司會(huì )收取約全年租金10%的費用作為服務(wù)費,為用戶(hù)提供租住期間的保潔、維修服務(wù)。從服務(wù)配套程度、服務(wù)性?xún)r(jià)比和用戶(hù)需求的響應速度來(lái)看,中國長(cháng)租行業(yè)已走在世界前列。
在美日等國家,政府通過(guò)完善法律制度,對承租人的居住環(huán)境、租期與租金、租約簽訂、設施使用等給予充分保障,在衛生、醫療、教育、就業(yè)、交通等公共服務(wù)方面均可享受同等待遇。在中國,租購同權政策目前主要集中在地方政府出臺的地方性文件,還有待在國家的法律制度層面對房屋租賃市場(chǎng)進(jìn)行全面的制度政策設計,對租購同權改革中的同權程度與同權范圍做出細致規范。
總體來(lái)看,與美國、日本等發(fā)達國家相比,中國長(cháng)租行業(yè)雖處于起步階段,但得益于與互聯(lián)網(wǎng)、新科技的緊密結合,找房智慧化與租住智能化是中國長(cháng)租行業(yè)的顯著(zhù)優(yōu)勢,未來(lái)有巨大發(fā)展潛力。
2、中外租住行業(yè)典型企業(yè)對比分析
通過(guò)對美國、日本、中國三家長(cháng)租企業(yè)對比,可以看出,將科技研發(fā)列入發(fā)展核心戰略,發(fā)揮高端科技人才在長(cháng)租行業(yè)的引領(lǐng)作用成為中國長(cháng)租企業(yè)的重要競爭力。
3、中國可以借鑒的經(jīng)驗
據鏈家研究院預計,中國租賃人口數量將在2030年達到2.7億,長(cháng)租公寓有廣闊的市場(chǎng)前景。結合美日等發(fā)達國家長(cháng)租公寓發(fā)展經(jīng)驗,在“租購并舉”時(shí)代,應注重政策法律對行業(yè)的引導作用,優(yōu)化供給擴大需求。
加快制定長(cháng)租公寓行業(yè)法律與政策。盡早針對“租購同權”“租賃權責”“房屋環(huán)保標準”“租賃金融產(chǎn)品”等長(cháng)租公寓發(fā)展中突出的現實(shí)問(wèn)題,加快從國家層面出臺一系列關(guān)于長(cháng)租公寓運營(yíng)、管理、建設、權益保障的綱領(lǐng)性法律法規,針對長(cháng)租公寓運營(yíng)中較為突出的消防標準、房屋裝修環(huán)評標準、價(jià)格評估、稅費征收等問(wèn)題盡快出臺國家政策,推動(dòng)長(cháng)租行業(yè)依法依歸有序發(fā)展。
提升治理能力,完善治理體系。長(cháng)租公寓是近些年來(lái)出現的新興業(yè)態(tài),在發(fā)展中與互聯(lián)網(wǎng)融合日益深化。在日常治理中,通過(guò)建立長(cháng)租公寓市場(chǎng)準入負面清單制度,對長(cháng)租公寓市場(chǎng)實(shí)行審慎包容監管,釋放更大市場(chǎng)活力。
擴大供給規模,拓展消費需求。在供給端,以降低用地價(jià)格、加大貸款支持、完善擔保體系、減免稅收等舉措,鼓勵各類(lèi)市場(chǎng)主體提供多元化的房屋供給。在消費端,不斷完善租賃產(chǎn)品的品質(zhì)與配套服務(wù)提高租客的生活質(zhì)量,開(kāi)發(fā)細分領(lǐng)域的消費能力。參考借鑒REITs模式在國外促進(jìn)房屋租賃的積極做法,在國內促進(jìn)長(cháng)租公寓市場(chǎng)的健康發(fā)展。
4、中國長(cháng)租行業(yè)承擔重要責任
作為人民美好生活的重要支撐,長(cháng)租行業(yè)有望成為下一個(gè)萬(wàn)億級市場(chǎng),在此過(guò)程中,中國長(cháng)租企業(yè)也將擔負著(zhù)重要責任。
近年來(lái),中國房地產(chǎn)市場(chǎng)正從增量時(shí)代走向存量時(shí)代。于此同時(shí),流動(dòng)人口總量依然保持高位,幾年來(lái)維持在2.45億左右,其中租住人口約為2億。龐大的租住需求使部分一線(xiàn)城市出現供給不足、供需錯配的現象。
長(cháng)租行業(yè)的誕生,對于存量房流通,增加租賃房源供給,滿(mǎn)足新市民的居住需求具有重要意義。
此外,長(cháng)租企業(yè)C2B2C的商業(yè)模式,能夠有效緩解C2C租賃市場(chǎng)中痛點(diǎn)問(wèn)題。具體來(lái)看:
對于租住市場(chǎng)本身來(lái)說(shuō),與普通租賃市場(chǎng)相比,長(cháng)租市場(chǎng)標準化程度更高,運營(yíng)機構提供統一的配置及生活配套服務(wù)。在簽約、居住、解約的整個(gè)租住周期內有嚴格的管理模式。
對于用戶(hù)來(lái)說(shuō),從C2C到C2B2C的模式變化,意味著(zhù)更便捷的找房體驗,更完善的配套服務(wù),以及更明確的權責關(guān)系。長(cháng)租企業(yè)與租客的直接關(guān)系,使得租住合同更具法律效力,客訴響應更及時(shí),消費者權益更有保障。此過(guò)程中,用戶(hù)所看房源的真實(shí)程度也得到有效保障,從“僅供參考”轉變?yōu)?ldquo;所見(jiàn)即所得”。
對于政府來(lái)說(shuō),推動(dòng)機構化的長(cháng)租模式發(fā)展,或將成為政府在住房租賃市場(chǎng)綜合治理的抓手。在C2C租住模式中,“二手房東”、個(gè)人直租難以納入政府監管體系;而在C2B2C模式中,成熟的長(cháng)租企業(yè)緊跟政策要求,不斷優(yōu)化完善產(chǎn)品和服務(wù)水平,且具備服務(wù)百萬(wàn)租客的經(jīng)驗和實(shí)力,通過(guò)對此類(lèi)企業(yè)的監管、考察、指導,政府可以高效實(shí)現規章制度優(yōu)化完善、租住市場(chǎng)綜合治理、租客權益有效保障、風(fēng)險警示有效宣傳等目的。
2019年度中央經(jīng)濟工作會(huì )議強調“大力發(fā)展租賃住房”,長(cháng)租行業(yè)將迎重大利好。在決勝全面建成小康社會(huì )的歷史節點(diǎn)上,中國長(cháng)租行業(yè)的發(fā)展使命不僅是讓龐大的租住人群“住有所居”,更是在一定程度上承擔著(zhù)“系民心、解民憂(yōu)、惠民生”、滿(mǎn)足“人民對美好生活的向往”的重要職責。
