房企的融資正在步步收緊。特別是今年7月以來(lái)，房地產(chǎn)信托、境內外發(fā)債、ABS等融資渠道趨嚴。“倍感壓力。”陳冬對時(shí)代周報記者稱(chēng)，盡管他預估完成今年公司的融資指標沒(méi)有大問(wèn)題，但考慮未來(lái)的發(fā)展，如何鋪排資金越來(lái)越傷腦筋。
2018年下半年以來(lái)，房地產(chǎn)市場(chǎng)的地價(jià)和房?jì)r(jià)的雙雙反彈，成為了這一輪調控房地產(chǎn)融資的主要原因。而對于房企來(lái)說(shuō)，資金如水，水價(jià)卻越來(lái)越貴。
從嚴的融資渠道，已經(jīng)讓房企的融資成本進(jìn)一步提高。同策研究院數據顯示，6月房企融資成本已較高，處于7%?8%。
“房地產(chǎn)作為資金密集型行業(yè)，有著(zhù)大量的資金需求。” 陳冬對時(shí)代周報記者感慨，有的資金成本都超過(guò)15%了，但很多資方還是不愿意出錢(qián)。
監管指向前融業(yè)務(wù)
7月初開(kāi)始，一些房企融資部門(mén)的員工發(fā)現，此前信托公司“前融”業(yè)務(wù)已經(jīng)被嚴控。前融業(yè)務(wù)，即在房企拿地階段信托公司為其提供的融資服務(wù)。這是近期監管層排查信托業(yè)風(fēng)險的重點(diǎn)。
銀保監會(huì )5月17日下發(fā)了《中國銀保監會(huì )關(guān)于開(kāi)展“鞏固治亂象成果促進(jìn)合規建設”工作的通知》(銀保監發(fā)〔2019〕23號，以下簡(jiǎn)稱(chēng)23號文)中的規定。
23號文已經(jīng)明確規定，禁止信托公司向“四證”不全、開(kāi)發(fā)商或其控股股東資質(zhì)不達標、資本金未足額到位的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項目直接提供融資;或通過(guò)股權投資+股東借款、股權投資+債權認購劣后、應收賬款、特定資產(chǎn)收益權等方式變相提供融資;禁止直接或變相為房地產(chǎn)企業(yè)繳交土地岀讓價(jià)款提供融資，直接或變相為房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)放流動(dòng)資金貸款等等。
“上述這些列舉的變相融資手法，均屬于前融業(yè)務(wù)。”陳冬對時(shí)代周報記者表示，盡管監管層早在去年實(shí)施的《資管新規》中已經(jīng)對通道和非標融資進(jìn)行規范，但仍有不少銀行理財資金會(huì )違規通過(guò)信托通道為房企拿地融資輸血。
違規集中在土地保證金配資和土地出讓金配資上。在這兩大環(huán)節，房企往往不符合信托公司的“432”要求，即“四證”齊全、30%自有資金投入、二級以上資質(zhì)。而部分信托公司便會(huì )設計出一些復雜的交易結構，幫助房企在拿地階段融資放杠桿甚至披上合規的外衣。
“這在行業(yè)中已經(jīng)是普遍現象。”陳冬認為，操作手法一般包括明股實(shí)債(股權過(guò)戶(hù)+質(zhì)押)、項目公司100%股權質(zhì)押、集團和實(shí)控人(部分機構還要求法定代表人)承擔無(wú)限連帶責任擔保等等交易結構。
據時(shí)代周報記者的多方確認，不合規的集合類(lèi)地產(chǎn)信托計劃正在被下架，當中包括中信信托、光大興隴信托、國投泰康信托等。
“去年下半年以來(lái)，大量的前融項目集中在北京的幾家信托公司中出現。”信托人士李夢(mèng)(化名)對時(shí)代周報記者介紹，監管層需要加強房地產(chǎn)信托領(lǐng)域的風(fēng)險防控。
從目前來(lái)看，地產(chǎn)信托已經(jīng)在信托市場(chǎng)占據重要位置。根據普益標準數據，今年上半年，信托市場(chǎng)投向房地產(chǎn)領(lǐng)域的產(chǎn)品有2954款，占比39.43%，募集規模達4531.94億元。
政策引導公司合規
在過(guò)去的十年里，信托業(yè)本身經(jīng)歷了三次較為明顯的監管，分別為2011年前后，2014年前后和2019年。三次共同點(diǎn)在于房地產(chǎn)信托增速進(jìn)入高位的環(huán)境背景，監管政策要求以控制規模和增速為核心出發(fā)點(diǎn)。
李夢(mèng)對時(shí)代周報記者分析表示，最嚴的調控力度在2011年前后：“當時(shí)直接暫停了部分信托公司的房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)。而今年這一次以限制規模保證合規為主，并非一刀切，說(shuō)明監管部門(mén)在嚴監管的同時(shí)給予正面引導。”
監管政策加碼，卻并非全面停止房地產(chǎn)信托項目的募資。據時(shí)代周報記者了解，7月20日起，已經(jīng)有信托公司收到了監管部門(mén)新的放行標準通知。能夠滿(mǎn)足如下條件之一的房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)報備會(huì )被放行：一是項目公司本身具有不低于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)二級資質(zhì);二是項目公司不具有二級資質(zhì)，但直接控股股東(須持有項目公司50%以上的股權(不含50%)具有不低于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)二級資質(zhì)。
“這是對房地產(chǎn)信托準入標準更加規范和嚴格的表現。”李夢(mèng)認為，一是融資主體層級提升后，減少了違約的可能;二是將減少此前融資過(guò)程中房企項目公司眼花繚亂的股權結構，減少未來(lái)兌付時(shí)候出現扯皮的情況;三是新標準等于監管層替信托投資人把了關(guān)，推高信托產(chǎn)品的信用質(zhì)量。
陳冬也向時(shí)代周報記者透露，幾家房地產(chǎn)信托增速不快，沒(méi)有收到窗口指導的信托公司近期也不斷在跟他聯(lián)系中。按照這些信托公司反饋的信息，一切趨于規范后，當下也是開(kāi)發(fā)地產(chǎn)客戶(hù)的大好時(shí)機，是信托公司真正憑實(shí)力拓客的時(shí)期。
“四證”齊全的房企貸款、舊改項目、房地產(chǎn)信托基金REITs等等融資模式，在未來(lái)競爭也會(huì )更加激烈。
不過(guò)，監管層面已經(jīng)對不規范信托融資開(kāi)出了嚴厲的罰單，這在此前并不多見(jiàn)。以中融信托為例，一天內被開(kāi)5張罰單，罰款總額210萬(wàn)元，其中一項因開(kāi)展房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)不審慎，罰款人民幣60萬(wàn)元。
融資端全面調控
信托違規“輸血”被掐斷的另一面，房企融資已經(jīng)趨嚴且更加規范。
值得注意的是，在銀保監會(huì )的23號文里還表示將嚴查銀行業(yè)對于房地產(chǎn)行業(yè)宏觀(guān)政策的執行。
例如，資金通過(guò)影子銀行渠道違規流入房地產(chǎn)市場(chǎng);表內外資金直接或變相用于土地岀讓金融資;未嚴格審查房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)資質(zhì)，違規向“四證”不全的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項目提供融資等等。
在6月13日的第11屆陸家嘴論壇上，中國銀保監會(huì )主席郭樹(shù)清就表示過(guò)，“要重視一些地方房地產(chǎn)金融化的趨勢”。
時(shí)代周報記者多方確認，監管部門(mén)已經(jīng)在近期啟動(dòng)了對銀行金融機構房地產(chǎn)表內外貸款、個(gè)人按揭貸款等房地產(chǎn)相關(guān)業(yè)務(wù)的專(zhuān)項檢查。
另?yè)惗嘎?，已?jīng)有個(gè)別家拿地活躍但負債過(guò)高的房企進(jìn)入了監管的注意名單，一大表現是ABS的審核上有放慢的跡象。當中有被明確禁止新增發(fā)行只允許借新還舊的、也有被警示發(fā)債風(fēng)險，處于額度控制范圍的。
“對于房企融資部門(mén)來(lái)說(shuō)，眼下還在為如何提高評級或者保持之前的評級而頭疼。”陳東無(wú)奈表示，從近期的情況來(lái)看，盡管有房企獲得AAA評級，票面利率僅為8%，但市場(chǎng)反應并不好。
但為了融錢(qián)，部分房企不得不高息發(fā)行海外債。據時(shí)代周報記者不完全統計，7月以來(lái)，超過(guò)15家房企宣布發(fā)行美元債券，其中，天譽(yù)置業(yè)和景瑞控股發(fā)行的三年優(yōu)先票據，票面利率已經(jīng)超過(guò)12%。
這也引發(fā)監管部門(mén)的關(guān)注。7月13日，發(fā)改委官網(wǎng)發(fā)布了《關(guān)于對房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)行外債申請備案登記有關(guān)要求的通知》(發(fā)改辦外資〔2019〕778號，以下簡(jiǎn)稱(chēng)“778號文”)，其中提及，境外美元債所籌的資金只能用于置換未來(lái)一年以?xún)鹊狡诘闹虚L(cháng)期債務(wù)。
盡管778號文被視為是去年706號文的補丁文件，但李夢(mèng)對時(shí)代周報記者表示，有兩大信息需要重視：一是境外發(fā)債償還境外債務(wù)就堵死了此前借外債償內債的做法;二是資金只能用于置換未來(lái)一年內到期的中長(cháng)期境外債，這對于之前發(fā)行中短期限美元債較多的房企構成一定的資金壓力。
“債券到期后只能通過(guò)自有資金或者國內舉債償還債務(wù)。像恒大、綠地、融創(chuàng )中國等房企在短期限的美元債存量余額上就較高。”李夢(mèng)表示。
不過(guò)，在陳冬看來(lái)，結合房企的融資結構看，海外債融資政策收緊的整體影響較小。“美元債融資并不是房企重要的融資渠道，銷(xiāo)售回款、銀行信貸才是更主流的方式。”
從數據上也可以看出，根據Wind數據顯示，截至7月初，中資美元地產(chǎn)債存量共有1627億美元。期限上，1年以?xún)鹊禺a(chǎn)美元債存量?jì)H占2%，而3?5年期則占存量的50%。
找錢(qián)
如何再融資，事關(guān)房企的生存。
穆迪投資者服務(wù)公司最新發(fā)布的報告稱(chēng)，收緊開(kāi)發(fā)商境外發(fā)債和信托貸款相關(guān)規定對于中國開(kāi)發(fā)商具有負面信用影響，特別是流動(dòng)性狀況疲弱且經(jīng)營(yíng)規模較小的開(kāi)發(fā)商。因為此類(lèi)開(kāi)發(fā)商的融資渠道較弱，在部署財務(wù)資源方面的靈活性也較差。
同樣，易居智庫研究中心總監嚴躍進(jìn)分析指出，融資上的嚴峻形勢，將倒逼房企維護資金鏈安全的問(wèn)題?？紤]到近期融資市場(chǎng)的降溫和銷(xiāo)售市場(chǎng)的降溫，房企預期會(huì )改變，預計近期拿地會(huì )趨于保守。
“其實(shí)開(kāi)發(fā)商對調控已經(jīng)習慣了，基本上大家都會(huì )做好現金流的管控，控制好現金短債比。”陳冬表示，他也發(fā)現，現在跟投資部負責拿地同事工作上的對接更加頻繁，公司內部對于地塊利潤的測算，資金利率的計算都會(huì )更加精細。
在幾乎所有融資渠道受到調控后，加速銷(xiāo)售回款成為開(kāi)發(fā)商的重要資金來(lái)源。
7月18日，陽(yáng)光城在2019年年度投資者網(wǎng)上集體接待日的互動(dòng)論壇上，就明確回應表示，公司今年經(jīng)營(yíng)目標致力于降杠桿，以經(jīng)營(yíng)驅動(dòng)發(fā)展，加快回款來(lái)應對融資渠道調控政策。
另一家閩系房企營(yíng)銷(xiāo)部負責人告訴時(shí)代周報記者，公司已經(jīng)展開(kāi)銷(xiāo)售的搶收，達到預售標準的項目也會(huì )盡早銷(xiāo)售，不會(huì )拖到金九銀十。“一是減輕融資收緊帶來(lái)公司資金壓力，二是可以等待時(shí)機拿地。”
時(shí)代周報記者獲悉，已經(jīng)有個(gè)別房企做了融資方案的調整，比如尋求公司或者項目公司股權的繼續質(zhì)押甚至是出售;減少非標的融資，尋求銀行融資。