多戶(hù)型房地產(chǎn)市場(chǎng)正在蓬勃發(fā)展，許多新的被動(dòng)投資者希望參與多戶(hù)型房地產(chǎn)提供的潛在有利可圖的投資。

在我從事房地產(chǎn)業(yè)務(wù)的10年中，我擔任過(guò)房地產(chǎn)律師，物業(yè)經(jīng)理和銀團成員，一遍又一遍地看到一些投資者犯同樣的錯誤。通過(guò)指出它們并討論它們如何影響多戶(hù)房地產(chǎn)投資，我希望我能夠幫助其他人避免犯這些常見(jiàn)錯誤。

錯誤一：情感投資

一些投資者沒(méi)有根據資產(chǎn)負債表和優(yōu)點(diǎn)進(jìn)行多戶(hù)房地產(chǎn)投資，而是對房地產(chǎn)進(jìn)行了我所謂的“情感投資”。一些投資者看到了房產(chǎn)，并在情感上迷上了它，因為它是一棟美麗的新建筑，或者因為它坐落在時(shí)尚的街區中，所以他們希望成為其中的一部分。

在這種情況下，情感占了上風(fēng)，常識卻被拋在一邊，這是一個(gè)巨大的錯誤。問(wèn)題在于，情緒蒙蔽了人們的判斷力，而且人們常常無(wú)視僅僅因為喜歡房地產(chǎn)而可能為房地產(chǎn)付出高價(jià)的跡象。不幸的是，情感投資通常最終會(huì )花費投資者金錢(qián)。

當您購買(mǎi)房產(chǎn)時(shí)，請關(guān)注數字所傳達的信息：交易有多大的收益，管理該交易的成本以及子市場(chǎng)的租金增長(cháng)。避免過(guò)多地關(guān)注建筑物的美觀(guān)程度或在特定市場(chǎng)上購買(mǎi)建筑物的“時(shí)髦程度”。

錯誤二：指望欣賞

當投資多戶(hù)家庭財產(chǎn)時(shí)，投資者從兩個(gè)主要來(lái)源獲得利潤。第一個(gè)是收入或現金流量(物業(yè)產(chǎn)生的租金和其他收入，例如預留停車(chē)位的費用等);第二個(gè)是升值(房產(chǎn)出售時(shí)獲得的利潤)。在評估多戶(hù)家庭投資時(shí)，重要的是要查看現金流，因為這是出售房產(chǎn)之前的收入來(lái)源。

一些投資現金流量很少，但有可能大幅升值。這通常出現在諸如舊金山，紐約和洛杉磯等核心市場(chǎng)中，那里的房地產(chǎn)資本化率(上限)為1%至3%，現金流量為負或零。在等式的另一側是中西部的房地產(chǎn)，那里的現金流量很高，但房地產(chǎn)升值幅度很小。(上限費率是凈營(yíng)業(yè)收入或NOI與購買(mǎi)價(jià)格之間的比率。上限費率越低，您將為房產(chǎn)支付的費用就越多，這就是為什么賣(mài)家試圖以盡可能低的上限出售房產(chǎn)的原因率)。

一些投資者犯的錯誤是依靠很高的升值，他們希望在出售時(shí)對房產(chǎn)進(jìn)行“殺戮”。但是，這是一個(gè)冒險的提議，因為您真的不知道何時(shí)該賣(mài)出，何時(shí)或是否會(huì )有升值的選擇。例如，如果出現衰退，則升值可能為零。

有多種方法可以增加多戶(hù)家庭的現金流量。一種方法是升級或翻新房屋，然后增加租金。增加現金流量的另一種方法是減少運營(yíng)支出。無(wú)論使用哪種選擇，對投資者來(lái)說(shuō)都是有利的。

投資者的關(guān)鍵是要擁有一個(gè)既平衡又能產(chǎn)生升值和營(yíng)業(yè)收入的市場(chǎng)。這樣，如果其中一種潛在收入流很弱或發(fā)生變化，您可以從其余收入流中獲得收入。因此，我喜歡在既有至少7%的正現金流量又有增值的市場(chǎng)上購買(mǎi)房地產(chǎn)，例如亞特蘭大;佛羅里達杰克遜維爾;和達拉斯。

錯誤三：專(zhuān)注于錯誤的市場(chǎng)

許多投資者選擇市場(chǎng)只是因為他們熟悉它。例如，他們在居住地購買(mǎi)房地產(chǎn)，因為他們了解城市和周邊地區。但是，在購買(mǎi)房地產(chǎn)時(shí)要指望熟悉會(huì )花費您很多錢(qián)。

如果該物業(yè)位于較小的市場(chǎng)上，則還有另一個(gè)問(wèn)題。較小的市場(chǎng)可能由于較低的購買(mǎi)價(jià)格和較高的封頂費率而具有較高的現金流量，但如果出現經(jīng)濟衰退，這些物業(yè)將無(wú)法維持價(jià)格。奧蘭多，佛羅里達或亞特蘭大等堅挺的市場(chǎng)將能夠維持價(jià)格。(這就是為什么我選擇在那兒投資。)

擁有7%至8%的CoC的市場(chǎng)優(yōu)于目前為投資者提供10%CoC的較小市場(chǎng)。(CoC是用于評估房地產(chǎn)投資績(jì)效的現金現金回報。它采用了物業(yè)的年度凈現金流量，并將其除以投資的首付。)

當我住在南加州時(shí)，我只在得克薩斯州，佛羅里達州和喬治亞州購買(mǎi)物業(yè)，而且我一直在飛往這些地區尋找并評估交易。那就是我發(fā)現CoC為7%至8%的物業(yè)的地方。研究每個(gè)市場(chǎng)，以確保有新的工作進(jìn)入市場(chǎng)，并且空缺率正在下降。這些是投資良好市場(chǎng)的基準。一旦您購買(mǎi)了物業(yè)，請雇用當地的物業(yè)經(jīng)理來(lái)管理資產(chǎn)。

摘要

避免被動(dòng)房地產(chǎn)投資者犯下的三個(gè)常見(jiàn)錯誤，將有助于確保您投資的是潛力巨大的房地產(chǎn)。確保您的投資不依賴(lài)情緒-檢查數字，并確保您有正現金流量。不要僅僅基于潛在升值來(lái)購買(mǎi)財產(chǎn)，因為您永遠不知道財產(chǎn)何時(shí)或是否會(huì )升值。在增值與租金收入之間取得平衡，以實(shí)現良好的投資。最后，請確保您專(zhuān)注于正確的市場(chǎng)。在工作增長(cháng)良好且空缺率下降的地區尋找CoC為7%至8%的公司。通過(guò)避免被動(dòng)房地產(chǎn)投資者犯的常見(jiàn)錯誤，您將有助于確保穩健的投資。