范圍分析的數據顯示，開(kāi)放式零售房地產(chǎn)基金今年報告了創(chuàng )紀錄的資金流入，這得益于政府債券收益率和房地產(chǎn)市場(chǎng)收益之間的價(jià)差進(jìn)一步擴大。

Scope分析師Frank Netscher表示：“開(kāi)放式房地產(chǎn)基金的收益率和德國政府債券的收益率之間的3.8個(gè)百分點(diǎn)之間的差距極小。”

將14種開(kāi)放式零售房地產(chǎn)基金的平均收益與德國政府債券在過(guò)去15年的表現進(jìn)行比較，可以發(fā)現，總是存在積極的差異-“超額收益”或“溢價(jià)”-支持開(kāi)放式零售房地產(chǎn)基金–自2013年以來(lái)，息差一直在穩步擴大。

“一方面，政府債券的收益率一直在穩步下降，2019年大部分時(shí)間里，十年期德國債券的收益率處于負數。另一方面，開(kāi)放式房地產(chǎn)基金的收益率也在穩步上升，主要是通過(guò)增加基金經(jīng)理投資組合中房地產(chǎn)的價(jià)值來(lái)實(shí)現的。” Netscher說(shuō)。

2019年9月底的收益率差異為3.8個(gè)百分點(diǎn)，是2009年第一季度以來(lái)的最大差距。然后，德國政府債券的收益率下降得比其他資產(chǎn)類(lèi)別的收益率更快，更劇烈，而開(kāi)放式房地產(chǎn)的年收益率往年的資金異常高達7%。這種反?，F象主要是由于高資本收益，有時(shí)是在金融危機爆發(fā)前出售給外國投資者的全部房地產(chǎn)投資組合。

Netscher說(shuō)：“基金數據顯示，流入量與開(kāi)放式房地產(chǎn)基金相對于政府債券收益的溢價(jià)程度緊密相關(guān)。”

但是，開(kāi)放式房地產(chǎn)基金的超額收益并不是流入的唯一決定因素。

他說(shuō)：“我們會(huì )注意到，如果眾多基金沒(méi)有限制或暫停接受新投資者，近年來(lái)的流入量甚至會(huì )更高。” “盡管有這些限制，但凈流入仍保持在歷史最高水平，僅在2009年和2016年才超過(guò)。”

Scope預計短期內利率不會(huì )上升。德國政府債券的收益率可能會(huì )在一段時(shí)間內保持負值。

Netscher說(shuō)：“開(kāi)放式房地產(chǎn)基金的收益也不會(huì )發(fā)生突飛猛進(jìn)的變化。”

Scope預計，中期開(kāi)放式房地產(chǎn)基金的回報將保持穩定或略有下降。范圍也看不到現有物業(yè)的價(jià)值進(jìn)一步升值的前景，而以高價(jià)購買(mǎi)了新購置的物業(yè)，因此收益相對較低。