根據Realty的數據顯示，在亞特蘭大，佐治亞州這樣的大都市區，總有一些區域比其他區域做得更好，事實(shí)上，亞特蘭大絕大多數地區的銷(xiāo)售額與2013年同期相比出現了兩位數的下降。

喬治亞州瑪麗埃塔 - 一個(gè)位于亞特蘭大市中心西北25英里的中上階層社區，擁有繁華的市中心區，洛克希德設施和多賓斯空軍基地，周?chē)性S多中上層住宅。房屋銷(xiāo)售下降23.3%，但同期房?jì)r(jià)上漲近4%。

令人震驚的是，喬治亞州羅斯威爾是亞特蘭大北部最優(yōu)質(zhì)的住宅增長(cháng)區之一，自去年同期以來(lái)房屋銷(xiāo)售量下降了33%。對于像我這樣的亞特蘭大本地人來(lái)說(shuō)，這真是令人驚嘆，他們看著(zhù)羅斯威爾從一小群馬場(chǎng)成長(cháng)為亞特蘭大市中心最好的住宅市場(chǎng)之一，還有工業(yè)園區，這里有大公司，薪水很高。這一領(lǐng)域的房屋升值仍遠低于2008年之前的水平，顯然買(mǎi)家對單戶(hù)住宅的需求不再像過(guò)去那樣。

亞特蘭大地鐵的大部分地區從2013年開(kāi)始顯著(zhù)下降。其他地鐵社區顯示出兩位數的下降趨勢包括：Norcross，下降20.6%，Jonesboro，下降24.3%，以及亞特蘭大地鐵的投資溫床Decatur，下降了驚人的40%。就在幾年前，像這樣的數字本來(lái)是不可想象的，難以想象。但他們在這里。那么，如果沒(méi)有人購買(mǎi)，房屋價(jià)值會(huì )上漲呢?

而且，為了增加對傷害的侮辱，止贖活動(dòng)雖然低于2010年和2011年的創(chuàng )紀錄水平，但與自住的轉售和新建筑相比，仍然是一個(gè)非常便宜的交易。事實(shí)上，據Realty Trac稱(chēng)，平均而言，亞特蘭大地鐵的一個(gè)止贖房屋的售價(jià)比非房地產(chǎn)貴62.7%。這是一筆驚人的交易，但買(mǎi)家的需求依然在下滑。這是4月份的數據，這是南部的主要購房時(shí)間。但亞特蘭大的人口仍然在增長(cháng)，那么他們在哪里生活?

我冒昧地猜測，現在看到的是從亞特蘭大地區的房屋所有權轉移到租房。由于每人每年的平均收入約為25,000美元，因此購房者并不完全是面團。雖然亞特蘭大市中心的收入通常較高，但是burbs和農村地區的平均收入卻低得多。

社區越來(lái)越多地看到車(chē)道上有多輛汽車(chē)，這表明不止一個(gè)家庭或一代以上的家庭一起搬進(jìn)了房屋。家庭正在相互接觸，父母和孩子，孩子待在家里的時(shí)間更長(cháng)，公婆和孩子一起搬進(jìn)來(lái)等等。我的一位朋友最近注意到她在富裕的中上階層社區觀(guān)察到越來(lái)越多的房屋家庭組合家庭而不是開(kāi)始新家庭。這在她所在的地區非常不尋常。至少，過(guò)去非常不尋常。

買(mǎi)家也非常清楚需求下降以及仍在出售的止贖高庫存，他們正在尋找真正的便宜貨，而不僅僅是過(guò)去幾年標準的5%折扣。我最近處理了一項投資房產(chǎn)的銷(xiāo)售，該房產(chǎn)在2007年已經(jīng)評估了110,000美元。上個(gè)月，這個(gè)3臥室2浴室磚牧場(chǎng)有一個(gè)新的屋頂和3/4交流批次，售價(jià)低至50,000美元的入住條件。

同樣清楚的是，自2013年底以來(lái)，帶著(zhù)手提箱來(lái)到亞特蘭大的對沖基金投資者一直在減少購買(mǎi)量。從那時(shí)起，銷(xiāo)售數字一直在向南。正如我所懷疑的那樣，房屋銷(xiāo)售數據和房屋價(jià)格升值基本上都是由大型機構買(mǎi)家設計的。實(shí)際上想住在房產(chǎn)里的合格買(mǎi)家根本沒(méi)有足夠的需求。投資者買(mǎi)家創(chuàng )造了大量的銷(xiāo)售活動(dòng)，但房屋仍然空置 - 他們不會(huì )購買(mǎi)占用。

我對大型對沖基金公司的現金流前景表示懷疑。我認為他們在亞特蘭大超額支付，假設租金更符合他們習慣的北方或西方。我預測，由于物業(yè)管理成本非常高，高于預期的空置率以及對租金收入的不切實(shí)際的預測，他們的回報最多只能是亞特蘭大物業(yè)所關(guān)注的。我希望他們的“大便會(huì )在太長(cháng)時(shí)間之前擊中粉絲”。

但話(huà)說(shuō)回來(lái)，那些真正了解當地市場(chǎng)的小投資者仍然可以獲得優(yōu)惠并以盈利的方式出售房屋。購房者在看到房屋時(shí)知道很多。他們正在以折扣價(jià)格尋找好房子。許多擅長(cháng)“修復和翻轉”的個(gè)人投資者正在出售遠低于建筑商和MLS價(jià)格點(diǎn)的翻新房屋。

亞特蘭大市場(chǎng)投資利潤的關(guān)鍵是了解您的市場(chǎng)以及房屋帶來(lái)的價(jià)格，然后保持購買(mǎi)價(jià)格和康復預算符合合理預期。當您缺乏詳細的市場(chǎng)知識和直接經(jīng)驗時(shí)，擁有大量現金并不一定是優(yōu)勢。